英国で不動産を購入するためのステップ・バイ・ステップ・
ガイド日本の物件購入者および投資家

ファイナンス（住宅ローン）の手配

物件を探し始める前に、借り入れ可能金額がどれくらいか、いくら現金が必要かを把握するため、資金調達計画を策定します。

当社では、最良の貸付条件を得られるべく、英国内及び海外のバイヤーを専門とする独立系の住宅ローンブローカー数社と協力しております。

ローンは、通常金融機関からの貸付オファーが3ヶ月から6ヶ月間有効となり、物件を探すために十分な時間を確保することができます。しかし、海外の銀行の中には、物件完成の1～3年前にローンの提示を行うケースもありますが、常に条件や詳細を含めて確認することが重要です。

ローン対価値比率（LTV: Loan to Value）、つまり物件を貸すことを意図している場合における借り入れ可能な金額の割合という観点からは、ローンは60～65％以下に設定することをお勧めします。

現在、ロンドンの平均利回りは3～5％ですから、60～65％のローンを組めば、家賃収入ですべての支出をカバーできる計算となります。

予算の確認

銀行から借り入れ可能な金額が確認できましたら、英国で不動産を購入する際に発生する追加費用に注意する必要があります。

• 印紙税（各税額帯を示した別表をご参照ください。）
• 地方当局の調査などを含む弁護士費用
• 不動産鑑定士/査定料
• 住宅ローン仲介手数料
• 住宅ローン手配料
• 家具やインテリア内装費

検索条件の絞り込み

可能な限りお客様のご要望に最適な物件をご案内させて頂くために、ご自身のご希望条件を掘り下げていきます。:

• エリア 　まず、どのエリアで購入したいかを明確にします。一言でロンドンといっても非常に広く、32の異なる行政区で構成されています。
• ベッドルーム ご希望のベッドルーム数とバスルーム数はおいくつ必要でしょうか。例えば、投資用として2ベッドルームの物件を購入する場合は、英国のテナントはバスルームが2つある物件をより好みますので、2バスルームの物件をお勧めします。
• 設備 マンションタイプの物件の場合、付随する住人用設備のご希望はございます でしょうか。例えば、コンシェルジュ付きやジム付き、プール付きなどのご希望 があればお知らせください。しかしながら、これらの設備の維持費は、家主が支払 うサービス・チャージ（共益費）をから賄われるため、物件を貸し出す場合はテナ ントへ当該費用を請求することはできないことにご留意ください。
• 物件タイプ 　一軒家かマンションタイプか、どちらをご希望でしょうか。
• 駐車場 駐車場付きをご希望でしょうか。駐車場があることは優れたセールスポイントであることは明らかですが、例えば1ベッドルームフラットの物件を探す単身のテナントにとってはそれほど重要なポイントではないかもしれません。英国では路上駐車が多く見受けられますが、ほとんどの新築・築浅物件では、自治体からの路上駐車許可証取得が出来ないため、物件購入時に併せて駐車スペースを購入しなければ、駐車する場所が無いことにご注意ください。
• 新しい物件か古い物件か 　古い物件、オフプラン新築物件（将来完成する物件）、または最近完成した新規開発築浅物件をご希望ですか？

上記のようなご希望をお知らせいただければ、条件に合う物件をお探しします。

リースホールドとは？ ロンドンの不動産の多くはリースホールドと呼ばれる期間が定められた借地権です。一般論として、不動産がリースホールドである理由は、様々な人々が事実上同じ屋根の下で生活しているため、建物の構造や屋根、共同スペースや施設の修繕費を共同負担する必要があるためです。リース期間は様々ですが、最近では125年または999年のものが多いようです。リース期間が短いとローンやファイナンスの選択肢が著しく限られてしまうため、購入するリースの残存期間を確認することが重要ですが、最近の法律ではリース契約者の権利が強化され、リースを延長できるようになりました。

物件を探す

ご希望の物件が見つかりましたら、その物件の詳細をお送りいたします。また、ロンドン市内にいらっしゃり内覧をご希望の方には、車で内覧ご案内も可能です。担当者が同行し、ご質問にお答えします。

海外在住のお客様で直接物件をご覧になれない場合は、写真をお送りすることも可能です。

オファーを出す

購入したい物件が決まったら、ご希望のオファーについて話し合い、売主にオファーを提示します。その際、手付金を証明する書類を提出し、手続きを進めることができることを証明することが必要になることもあります。契約が締結されるまでは、どちらの側にも法的義務はないことに注意してください。

新築のオフ・プラン物件の購入について

ディベロッパーからオフ・プランの新築物件を購入することには、多くの利点があります：

• 選択肢 - すでに完成された物件とは異なり、自分のニーズ、好み、予算に合った理想的な住戸を選ぶことができます。
• 確実性と売主のチェーンがない– 売主の気が変わったり、他の人に高く売ら れたりすることを心配する必要がありません。同様に、売主が自分の物件を 売却するために、他の物件の購入を完了しなければならないことに依存する こと（チェーン）もありません。
• 10年保証- 建物の構造上の欠陥をカバーするもので、万が一問題が発生した場合、建設業者（最初の2年間）またはNHBC （National House Building Council）（その後8年間）が修復費用を負担します。また、冷蔵庫などの白物家電をカバーする追加保証があるケースも多くございます。
• エネルギー効率– 最近の物件は、断熱性が高く、高効率のセントラルヒーティ ングを採用しているため、エネルギー効率が非常に高い傾向にあります。なお、 物件を売却する場合は、購入者にエネルギー性能証明書（EPC）を提出するこ とが義務付けられています。
• 価値の上昇- 竣工前に物件を購入するのはリスクが高いと感じるかもしれません が、事前に購入することで、竣工までに物件の価値が大幅に上昇することもあり ます。
• 段階的支払い- オフ・プランで購入することにより、段階的な支払いが可能になります。仕組みは様々ですが、典型的な例を以下に示します。
  • 予約金1～10,000ポンド
  • 契約取り交わし時に購入金額の10％（支払い済み予約金は差し引きます）
  • 6ヶ月後に5%追加
  • さらに6ヶ月後に5％追加
  • 完成時に残りの80％の支払い

新築物件にオファーを出す場合、プロセスはより簡単です。通常1,000～10,000ポンドの予約手数料をデベロッパーに支払います。これはカードか振込みで支払うことができ、支払いが処理されると、不動産は市場から削除され、通常は 21 日以内に契約を交わす必要があります。この金額は、契約取り交わし時に支払われる 10% から差し引かれます。

弁護士に依頼する

効率的で経験豊富な事務弁護士を利用することが、迅速な購入の鍵です。

オファーの合意

オファーが受理されると、価格を含むオファーの条件を記載したMemorandum of Saleを作成し、買い手と売り手双方の弁護士を含むすべての関係者に回覧されます。

その後、弁護士には譲渡手続きを、住宅ローンブローカーには申込み手続きを指示する必要があります。

譲渡手続き

譲渡手続き（conveyancing）とは、買い手の弁護士と売主の弁護士がすべての 法的書類について合意し、あなたの弁護士があなたに代わってすべてをチェック するプロセスのことで、売主が不動産を売却する権利を持っているかどうかの チェックも含まれます。

このプロセスには一般的に以下が含まれます:

• 売主側弁護士が、あなたの弁護士に売主の権利書のコピーを提供します。
• あなたの弁護士は、不動産所有権および所有権に関わるすべての事項について確認作業を行い、すべてが売却に対して問題がないか、売却に関して不動産リース契約になんらかの制限があるかどうかを確認します。
• あなたの弁護士が不動産に付随する備品リストを要求し、売却に含まれるものを正確に把握します。
• あなたの弁護士が、ローカルサーチ（周辺地域の開発計画や汚染土の有無、建築制限といった、購入不動産やその土地に関連する周辺地域調査報告書）を要求し、手配します。
• 最後に、あなたの弁護士が、契約締結の日付を決定・合意します。 当社はあなたの弁護士と協力し、プロセス全体を通して交渉いたします。 友人や家族など、他の人と一緒に不動産を購入する場合、不動産を所有するには2つの方法があります。
  • 共有のテナント（Tenants in Common）として、それぞれが一定のシェアを所有する - これは半分ずつ、または定義された割合のいずれかとすることができ、一方が死亡したときに、それは彼らの遺言で設定されたように渡されます
  • 共同のテナント（Joint Tenants）：パートナーの一方が死亡した場合、もう一方が自動的にその家の単独所有者となります。一般的に婚姻関係にあるカップルが選択しています。

不動産査定・調査および住宅ローンの提案

住宅ローンを組む場合は、銀行が独自のサーベイヤー（調査鑑定士）に物件の査定を依頼します。中古物件を購入される場合は、その物件が構造的に問題ないかどうかを確認するために、査定（サーベイ）を受けることをお勧めします。弊社では調査鑑定士のご紹介も行います。

調査／査定を受けた後、銀行は通常、正式な住宅ローンオファー（モルゲージ・オファー）をあなたとあなたの弁護士に対して発行します。

契約締結

契約書が取り交わされると、どちらの当事者も契約を撤回することはできません。この契約書取り交わしのタイミングよりも前の段階であれば、売り手も買い手も何ら確約しておらず、当事者のどちらかが取引を撤回することは可能です。

契約書の取り交わしは、すべての疑問点や不明点がクリアになり確認された上で、全てが合意された時点で行われます。

この時点で、購入価格の 10% をあなたの弁護士に送金する必要があります。買い手と売り手双方が契約に署名すると、このデポジットがあなたの弁護士から売主の弁護士に送金されます。

その後、双方の合意によって契約完了日が設定されますが、通常は契約締結から1ヶ月後となっています。

オフ・プラン物件の場合、契約完了は数年後になることもあり、前述のように段階的な支払いが行われるのが一般的です。

スナギング検査

あなたが最初のオーナーとなる新築オフ・プランの物件では、完成前に誰かが立ち会って物件のチェックをすることが不可欠です。この訪問は一般的に、入居前検査またはスナギング検査と呼ばれています。

このスナギング検査は一般的にディベロッパーと一緒に行われ、スナグ・リストが作成されます。スナグ・リストとは、ディベロッパーや請負業者による作業不備項目や、修理が必要な欠陥のある項目を全て含んだリストです。このリストには、ペンキの飛散などの美観的なものから、ドアの建付けが悪い事であったり、雨漏りや水漏れの指摘など多岐にわたります。

このリストはディベロッパーに渡され、デベロッパーが対処することになりますが、あなたがフォローアップし、それらが適切に対処され、解決されたことを確認することが重要です。

私たちは、スナギングを専門とする独立したスナギング会社数社と提携しています。

印紙税

本ガイドの発行時点における印紙税の現行税率は下記表をご参照ください。最新の税率はGOV.ukのウェブサイト https://www.gov.uk/stamp-duty-land-taxでご確認頂けます。

英国以外の居住者には追加料金が適用されますのでご注意ください。

契約完了

契約完了とは、あなたの弁護士から売主の弁護士の口座に残金が振り込まれることです。

売主の口座に資金が振り込まれ次第、鍵の引き渡しが可能になります。

おめでとうございます。これであなたは新しい物件の法的所有者となります！

新築物件を購入する際の保証について

新築物件には、構造や建物そのものを保護する保証だけでなく、電化製品や設備など、多くの保証が付いてきます。何が保証されているのか、保証期間はどのくらいなのかを確認することが重要です。保証書は、完成時に物件にあるのか、送付されるのか、保証書を無効にする要因は何か、など、保証書をどのように入手するのかを必ず理解してください。

英国のすべての新築住宅には、購入者に無料の 10 年間の住宅保証と保険保証が適用されます。これは、住宅の構造上の問題を含む、様々な事態に対する包括的な保護を提供するものです。新築住宅を購入する場合、保証によって様々な面で保護されることになります:

• オフ・プランで住宅を予約した場合、工事が完了する前に業者が倒産しても、デポジットは保護されます。手付金は返還されるか、あるいは建設段階によっては住宅の完成が保証されます。
• その後、ほとんどの場合、最初の 1 年間は、保証プロバイダーの技術要件を満たさない新しい住宅で発生した問題は、投資家または住宅所有者に無償で建設業者によって修正されなければなりません。
• 保証の2年目から10年目までは、例えば、二重ガラス窓や、壁内部のプラスター、階段などの様々な構造上の欠陥や問題をカバーします。

NHBC は、英国の主要な保証・保険のプロバイダーであり、そのビルドマーク保証は、新築住宅の80％をカバーしています。その他の保証制度は、ビルドゾーン（Build-Zone）、チェックメイト（Checkmate）、LABC 及びプレミア保証（Premier Guarantee）等の会社が運営しています。

引き渡しと鍵の受け取り

プロセスはそこで終わりではありません。 特に新築物件では、引き渡しが行われることが重要です。 引き渡し時には、すべての問題が解決済みであることをスナグリストで確認する必要があります。さらに、ガス安全証明書などの設備設置に関する適切な証明書の取得や、洗濯機などの設備や付属品の保証と、保証の登録など、その物件が居住または賃貸できる状態であることを確認するために必要な証明書、登録作業、その他必要なものすべてを取得する必要があります。 引き継ぎには、メーターの検針や鍵の回収も含まれます。

次のステップ

新しい物件のご購入おめでとうございます。しかしながら、まだ以下のことについて考える必要があります:

• 家具と改装 – InStyle Direct社は、投資用物件（ハイエンドなデザインを使用しながらも、テナントにアピールするために低価格を実現）と自己使用物件（完全なインテリア・デザイン・サービス）の両方の家具とインテリア・デザイン・サービスを提供しています。Instyle Direct社は、ペンキの塗り替えから、バスルームやキッチンの交換や全面的なアップグレードまで、改装サービスも提供しており、すべて社内のチームが行います。
• 賃貸 – 当社は最高のテナントを最高の賃料でご紹介する、ワンストップ・サービスをご提供しています。ロンドン市内に21のオフィスを構え、投資家が購入しやすいすべてのエリアをカバーしています。
• 物件管理 – 当社が家賃を徴収してお客様の口座に支払い、メンテナンスの問題に対処し、テナントが物件のケアするよう管理いたします。
• 請求書の支払い – 当社がサービスチャージ（共益費）、グランドレント（地代）、公共料金の支払いを代行いたします。
• 会計・税務サービス–英国に居住していない家主は、HMRC（英国税務当局）に登録する必要があります。英国では、納税の有無にかかわらず、すべての投資家が英国での所得について確定申告書を提出しなければならないことが法律で定められています。 不動産を会社または同様の組織で所有し、その評価額が50万ポンドを超える場合は、賃貸の有無にかかわらず、ATED（屋根付き住宅に対する年間Annual Tax on Enveloped Dwellings）の申告が必要となります。 税法は定期的に変更されるため、不必要に税金を支払うことがないよう専門家を雇うことが重要です。

当社では、投資プロセスのあらゆる段階、あらゆる部分でお手伝いいたします。